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温柔杀手 的博客

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从事建筑工程设计,高级工程师,注册公用设备工程师。上海虹桥机场候机楼改扩建工程、上海世博会外国国家馆等重大工程的主要设计者和专业负责人。喜欢游泳、长跑等、炒股、摄影、旅游等。

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未来几十年建筑的报复期  

2014-04-09 06:38:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 奉化倒塌的建筑只有20年历史。

奉化事件并不孤立,此前石家庄、上海等城市均出现楼倒倒事件,一场汶川地震更让建筑的脆弱性暴露无遗。这像是中国GDP的缩影,大规模的建造、拆除、再建造、再拆除,因为贫困和不安全,GDP反而增加了。

我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,但住房使用寿命只能持续2530年。每年产生数以亿计的建筑垃圾,我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%40%。据对砖混结构、全现浇结构和框架结构等建筑的施工材料损耗的粗略统计,在每万平米建筑的施工过程中,仅建筑垃圾就会产生500600吨;而每万平方米拆除的旧建筑,将产生700012000吨建筑垃圾而中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%”,给中国乃至世界带来巨大的环境威胁。

浪费成就GDP,却摧毁了财富。

根据税务规则,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,固定资产中房屋、建筑物折旧的最低年限为20年,这真是一个非常乐观的估计,其实很多建筑不必等到20年折旧期满就轰然倒塌。上世纪90年代的建筑已经进入可怕的20年大限期,这些建筑价值将归零,不必计算残值,而要付出大代价检验、维修、拆除,价值甚至为负。所有这些成本都是隐性的,而产值与GDP是显性的。以20年的速度每年折旧,每年消失20年前5%左右的财富,总有一天,随着投资数量的下降,房地产领域消失的财富会超过增加的财富。

二十多年来,房地产投资以几何级数增长,从1981年投资149.23亿元上升到1991年的640.83亿元,上升了329%,到2013年上升到8.6万亿元,上升134.375倍。上世纪80年代、90年代初尚未开启房地产市场化进程,如果从1998年以后房地产经历20年进入高危期,意味着在2018年以后有越来越多的房产将成为令人提心吊胆的高危建筑。

从理论上说,公众有充分理由对住房设计使用年限保持乐观。根据《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定:住宅结构的设计使用年限不应少于50年,其安全等级不应低于二级。在结构设计使用年限内,住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。如果遭遇重大灾害,住宅需要继续使用时,也应进行鉴定,并做相应处理。在50年内,按照法律,我们对住房安全应该放心。

然而,法律说了不算,无底线的利益说了算。

建筑质量低下还摧毁了购房者的财富。公众购买商品房购买的是70年产权,但设计使用年限只有50年,中间多付20年差价,更别提实际使用寿命只能持续25年到30年,我们充当了购买低劣住宅的冤大头,支撑起源源不断的基建资金。

不可控风险是投机者的乐园。这与股票市场一样,当风险不可预测、不可控制,投机就是理性选择。70年有限产权,不知何时倒塌的房屋,追责时已经注销的建筑公司与开发企业,一系列不可控的风险决定了,短炒是理性选择。但短炒受到政策抑制,政府希望长期投资者入场,降低不确定风险,建立私有产权、提升建筑基本质量,建立追责与严惩机制,是价值投资的必要前提。

发生系列房屋质量悲剧之后,住建部于20097月发布紧急通知,要求各地开展对各类在建住宅工程质量的检查,检查内容则包括工程实体质量情况,施工单位、执业人员和责任主体执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况。在全国90多个城市中的180多个建筑工程检查中,结果显示96.1%的建筑工程合格!地方检查地方质量,其公信力让人生疑,惟一的办法是独立的中介机构异地抽查,住建部公示检查的具体信息,严惩造假,公示于众。

根据官方的数据,2013年投资对GDP的贡献率为54.4%,通常房地产投资占固定资产投资比重为25%左右,也就是说,房地产固定资产贡献率为13.6%左右,被拆除的建筑、大片大片的低质建筑功莫大焉。

我们是希望楼歪歪、楼倒倒更多一些增加GDP,还是真实财富增加,民众生活得更加安全、体面?国人最舍在是子女教育和购房、装修上花钱,疯狂的不顾一切的装修热情,和低劣的建筑质量叠加,是否意味着再过几十年,高楼、轨交,会向后一代人进行疯狂的报复?

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